Американська нерухомість по «болгарським» цінами: розпродаж заставних вілл та апартаментів

американська нерухомістьЗа останні роки в світовій економіці багато що змінилося, але США продовжують сприйматися росіянами як якийсь рай на землі. Зірки вітчизняного шоу-бізнесу мають апартаменти на узбережжі жаданих Штатів, а ділова еліта обзавелася нерухомістю в Нью-Йорку . Після кризи квартири за океаном стали доступними і звичайним росіянам. Банки розпродують заставну нерухомість практично по «болгарським» цінами.
Урядові програми та інші заходи допомоги
Фінансова криза, що зародилася в США в 2008 році, завдав серйозної шкоди сектору нерухомості. Невиплачені іпотечні борги призвели до серйозних руйнувань в налагодженій системі фінансування будівництва житла. Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, нагадав журналу Metrinfo.ru, що іпотечний ринок в США в 2008-2009 роках постраждав більше, ніж будь-який інший ринок в світі. Одні банки були змушені відмовитися від іпотечних програм, інші — суттєво їх згорнули.

Через два роки ринок нерухомості країни перебуває далеко не в кращому стані. Як зазначив Вадим Оришака, директор компанії Pleiada International, проблемами залишаються високе безробіття, її рівень прогнозується на рівні 9,6% в 2010 році, тоді як в 2006-2007 роках показник не перевищував 5%. Сюди ж відноситься зниження темпів будівництва: у 2009 році було розпочато близько півмільйона нових проектів проти середніх 1,5 млн. В докризовий час.

За інформацією Євгена Скоморовського, керуючого директора компанії «Century 21 Захід», Невада вже близько року лідирує в списку штатів з «поганими боргами» (де позичальники не змогли розрахуватися з банками, — прим. Ред.). У столиці цього штату Карсон-Сіті банки за борги отримали нерухомість на $ 17 млрд. Наступним йде Мічиган: в Детройті, непогашені борги в сфері нерухомості становлять близько $ 3 млрд. Багато проблемної нерухомості в Майамі, штат Флорида. За даними Національної асоціації ріелторів США, число угод із продажу будинків і квартир в кондомініуми склало 3,83 млн. Як зазначив Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, падіння продажів по відношенню до даних червня 2010 р склало 27,2 % — це приблизно в два рази більше, ніж очікували аналітики. По відношенню до минулого року падіння склало 25,5% і це — мінімальний рівень з моменту початку публікації цих даних в 1999 р

Щоб врятувати ринок нерухомості від краху, в США розроблена нова урядова програма допомоги іпотечним позичальникам. Вона спрямована на громадян, справно виплачують кредит, але у яких є ризик дефолту. За оцінкою чиновників, число таких позичальників, становить близько 0,5-1,5 млн чоловік. За цією програмою кредитори, списується сума кредиту до рівня нижче вартості житла, можуть продати позики уряду, яке їх рефінансує.

Здавалося б, ситуацію можуть виправити покупці, які вперше вийшли на ринок, але їх кількість скоротилася. Ці покупці придбали лише трохи більше 38% від загального обсягу продажів в липні (в червні цей показник становив 43%), говорить Ігор Індріксонс (IntermarkSavills).

«Програма допомоги іпотечним позичальникам може стабілізувати ринок нерухомості і запобігти його більш глибоке падіння, але кардинальної зміни ситуації не відбудеться», — вважає Катерина Тейн, партнер, директор департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton.
Прогрес уповільненої дії
Експерти з великою обережністю відзначають позитивні зрушення в сфері нерухомості. За словами Станіслава Зінгеля (Gordon Rock), за підсумками I півріччя 2010 р по ряду штатів спостерігається «плюсова» динаміка. Перш за все — це Каліфорнія і Нью-Йорк. Вадим Оришака (Pleiada International) розповів, що кількість угод в Нью-Йорку зросла на 47% в порівнянні з тим же періодом минулого року і на 17% в порівнянні з I кварталом 2010 року. «Це найвище число угод, починаючи з III кварталу 2008 року», — зазначає експерт.

Ігор Індріксонс (IntermarkSavills) в числі причин пожвавлення назвав стабілізацію цін, що сприяє зростанню довіри покупців, низькі процентні ставки, а також більш гнучку політику з боку іпотечних банків.

Ставки по іпотечних кредитах зараз знаходяться на рівні 3,5% — 4,75% річних, — це найнижчі відсотки за останні півстоліття, зазначає Саніслав Зінгель (Gordon Rock). Але такі умови можуть бути доступні тільки для позичальників, які легально проживають на території США більше 2-х років, що мають сформовану позитивну кредитну історію і джерело доходу на території США. Крім цього, іпотечні позичальники, у яких сума боргу перевищує вартість житла, мають право подати заявку на зміну умов кредиту. І останнім часом, близько 80% заявок на кредити надходить саме від таких позичальників.

Що ж стосується іноземних покупців і, зокрема, з Росії і країн СНД, то на подібних умовах іпотеку їм отримати неможливо. Станіслав Зінгель пояснює це складністю оцінки платоспроможності клієнтів. Як наслідок, банки пропонують програми кредитування з мінімальним підтвердженням доходів, компенсуючи ризики більш високими процентними ставками, які в залежності від терміну кредитування знаходяться на рівні 6,0% -7,5% річних.

Крім цього накладаються суворі обмеження на об’єкти застави, тому не вийде в повній мірі використовувати можливості міжнародного кредитування у Флориді, Каліфорнії, Неваді. Зокрема, компанія Gordon Rock співпрацює з п’ятьма іпотечними банками в США, які кредитують як резидентів, так і нерезидентів США. Вони пропонують кілька програм. При першій програмі сума позики може бути більше $ 500 тис, а перший внесок — не менше 45% від його вартості. На цих умовах банк готовий дати кредит під 5 — 6% річних, зажадавши мінімальний пакет документів. Але якщо сума позики від $ 100 тис., А перший внесок не менше 30% від вартості об’єкта ставка по кредиту складе 6 — 7% річних, але банк зажадає повний пакет документів. Таким чином, чим більше грошей за об’єкт вносить покупець, тим лояльніше умова банку.
Сезон розпродажів триває
Цінову ситуацію на нерухомість в США прийнято розглядати з двох позицій. З одного боку — ціни значно знизилися — це добре для покупців нерухомості. З іншого — зниження цін зіграло злий жарт. Американці, як правило, купували нерухомість по іпотеці. І на момент покупки ціни за багатьма операціях були вищі за, тому і розраховуватися їм доводиться за цінами року укладання угоди.

Характеризуючи загальну картину Вадим Оришака (Pleiada International), розповів, що якщо розглядати проміжок, починаючи з IV кварталу 2008 року, коли ціни досягали максимальних значень, по II квартал 2009 року, коли ціни досягли свого дна, середня вартість апартаментів знизилася на 18%. У сегменті престижної нерухомості зниження було менш значно — близько 10%. А за період з II кварталу 2009 по II квартал 2010 року середня ціна домоволодіння зросла на 7%, і на 4% зросла середня вартість квадратного метра. За даними IntermarkSavills, середня ціна всіх типів вторинних будинків склала в липні 2010 р $ 182,6 тис., Піднявшись на 0,7% за рік. За підрахунками CoreLogic, найзначніше зростання цін відзначений в декількох штатах і округах. Перше місце розділили Колумбія і Південна Дакота, де середня ціна піднялася на 6,3%, друге — також в Каліфорнії (4,4%). Разом з тим, найбільше падіння цін відбулося в штатах Невада, Арізона і Мічиган — 6,8%, 5,8% і 4,8% відповідно.

Втім, загальноринкові показники, як то кажуть, показують «загальну температуру по лікарні», тоді як у багатьох конкретних випадках нерухомість за кризу втратила в ціні 50% від своєї вартості і навіть більше.
Пропозиції зі знижкою і заставні
Сьогодні ринок нерухомості США перенасичений пропозиціями. У докризовий період в країні було зведено велику кількість об’єктів, які зараз не користуються попитом. За словами Катерини Тейн (Chesterton), винятком є ​​квартири в Нью-Йорку на Манхетені біля Центрального парку, які відносяться до супердорогих сегменту. Такі «квартири добре здаються, однак у порівнянні з докризовим періодом динаміка продажів значно скоротилася», — зазначає експерт.

Наприклад, невеликі апартаменти на дві спальні площею 42 кв.м. на дев’ятому поверсі в 40-поверхової висотки на Манхеттені продаються за $ 489 тис. У будинку центральне кондиціювання, звуконепроникні вікна, є басейн, сауна, спортзал, цілодобова охорона. Місячні комунальні послуги становлять $ 493, а річний податок на нерухомість — $ 265.

За словами Вадима Оришака (Pleiada International), цікавий проект в Нью-Йорку — квартири у вже побудованому комплексі TRUMP PLAZA — 55 поверховому будинку з захоплюючими видами на Манхеттен. Будівля оснащена багатою інфраструктурою, що включає відкритий басейн, критий фітнес-центр, дитячий ігровий майданчик, SPA. Вартість однокімнатних апартаментів починається від $ 412 тис. Апартаменти без праці можна буде здавати співробітникам компаній, що працюють в цьому кварталі і на самому Манхеттені.

Станіслав Зінгель (Gordon Rock) розповів, що росіян в США цікавлять в основному два типи нерухомості. Якщо хочуть заробити на оренді, то купують апартаменти під здачу. Наприклад, готові апартаменти в Орландо вартістю від $ 50 тис. Можна здати з прибутковістю до 8%. Цінується також престижна нерухомість на узбережжі або в великих містах. Тут бюджети відрізняються на порядок. «В цілому ж малоризиковим пропозиції ті, що знаходяться в містах з розвиненою інфраструктурою, в т.ч. соціальної, де є зростання населення », зазначає він.

У популярному у росіян штаті Флорида ціни нижче і площа квартир більше. Наприклад, апартаменти з двох спалень загальною площею 98 кв. м в кондомініумі з двома басейнами, тренажерним залом, тенісним кортом, пляж в крокової доступності продається за $ 145 тис. А окремий будинок загальною площею 202 кв. м з гаражем, критим басейном і внутрішнім двориком обійдеться $ 360 тис.

Втім, зараз у Флориді, можна знайти і дуже цікаві пропозиції. Наприклад, в Орландо можна купити апартаменти за фантастично низькими цінами. Один з таких об’єктів ЖК в самому місті Орландо, в 10 хвилинах їзди від міжнародного аеропорту, приблизно в 25 хв. їзди від Disney World ,. У будинку передбачена розвинена інфраструктура: басейн, СПА, фітнес центр, майданчик для волейболу. Територія обгороджена і обладнана автоматичними воротами. Квартири пропонуються з повною обробкою, меблюванням і необхідною технікою. В даний час діють знижки 70%. Наприклад, квартира з однією спальнею раніше коштувала $ 154 тис., А зараз продається за $ 55 тис. Апартаменти на дві спальні які раніше продавалися за $ 213 тис. Зараз поступаються за $ 70 тис.

Ще один шлях обзавестися нерухомістю дешево — придбати заставні квартири, конфісковані банками за борги. Банкам необхідно повернути гроші якомога швидше, тому «продажна» вартість нерухомості, як правило, дорівнює залишковим розміром кредиту. Ціна такої квартири або будинку може бути нижчою за ринкову на 20-60%, а то і більше. Цікаві пропозиції можна знайти як на сайтах самих банків, так і американських і міжнародних агентств нерухомості. Зокрема, в компанії Gordon Rock, є дуже цікаві варіанти заставної нерухомості у всіх популярних у росіян і жителів СНД штатах: Флориді, Нью-Йорку, Каліфорнії, Арізоні, Техасі і ряді інших. У базі більше 1000 перевірених, відібраних пропозицій. Наприклад, в штаті Флорида апартаменти з двох спалень при оціночної вартості $ 809 тис. Продаються за $ 299 тис. А за покупку будинку на три спальні і три ванні кімнати оціненого в $ 1, 029 млн лише за $ 449,9 тис. Пропонується в подарунок автомобіль марки Lexus . Автомобіль також дістанеться покупцеві іншого будинку вже на п’ять спалень і сім санвузлів хто придбає будинок за $ 1,186 тис. За його оціночної вартості в $ 2 млн.
Вигода в перспективі
Журнал Metrinfo.Ru попросив експертів поміркувати на тему вигідності інвестицій в американську нерухомість. В основному, вони вважають, що зниження цін на нерухомість в США на руку інвесторам, оскільки, купивши сьогодні нерухомість за рекордно низькою ціною, вони зможуть непогано заробити в майбутньому, коли економіка в країні і ринок нерухомості прийдуть в норму. Станіслав Зінгель (Gordon Rock) заявляє, що країна цікава для інвестицій з боку тих, «хто розуміє, навіщо йому саме США». А Вадим Оришака (Pleiada International) говорить, що зараз сприятливий час купувати нерухомість для особистого користування і з метою середньо і довгострокових інвестицій, але тільки в таких популярних районах, як Майамі, Нью-Йорк. А ось Катерина Тейн (Chesterton) має свою позицію. На її думку, «в середньостроковій перспективі ринок нерухомості в США не буде привабливий для інвесторів, так як очікується його загальна нестабільність і дуже повільне зростання».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *