Огляд ринку нерухомості Нью-Йорка

Нью-Йорк вважається фінансовим центром світу. Тому ринок нерухомості міста, який сильно постраждав під час кризи, досить швидко знову пішов вгору. Зараз це один з найбільш затребуваних міст для проживання в світі.

Історія ринку

Ринок нерухомості — річ досить непередбачувана. Проте, можна скласти уявлення про зразковій поведінці ринку, звернувшись до його історії. За минулих 40 років ціни на житло в Нью-Йорку випробували два періоди швидкого зростання — 1980-1989 і 1996-2006 років — і два періоди спаду — 1974-1980 і 1989-1996 років. Обидва буму супроводжувалися істотним зростанням, а обидві кризи виявилися відносно незначними. В цілому, ціни виросли на 250% з 1974 по 2006 роки.

Під час кризи 1970-х років ціни по всьому місту знизилися на 12,4%. Манхеттен був єдиним районом, незачепленим кризою, ціни тут навіть зросли на 28,6%. Після, по крайней мере, шести років зниження ціни по всьому місту виросли з 1980 по 1989 рік на 152%, а в Манхеттені — на 155%. Ціни в 18 кварталах зросли більш ніж на 200%, і тільки в одному районі зростання склало менше 100%. Цей бум закінчився, коли вступила в рецесію в 1989 році.

З 1989 по 1996, ціни впали на 29,3%. Однак в десяти найбільших районах ціни знизилися тільки на 4%. У 1996 році ринок Нью-Йорка вступив в період десятирічного буму. Ціни на продаж збільшилися на 189% в десяти зонах агломерації, включаючи саме місто. У Манхеттені в середньому ціни зросли на 185%, однак в деяких кварталах зростання склало майже до 500%.

З моменту настання кризи в 2006 році ціни на нерухомість в Нью-Йорку впали на -24.8%. Ціни досягли дна в серпні 2009 року, коли середня ціна на продаж складала $ 461 000. Після цього на ринку намітилося зростання, проте вже на початку 2010 року ціни знову почали опускатися, досягнувши дна вдруге в лютому 2012 року. Далі ціни неухильно росли.

За 2013 рік ціни зросли на 10,4% і Zillow прогнозує зростання на 3,7% протягом 2014 року. Середня ціна за квадратний метр в Нью-Йорку становить $ 5347,7. Середня ціна виставлених на продаж об’єктів — $ 528 888, в той час як середня ціна угоди — $ 519 813. За всіма прогнозами, ціни на нерухомість в Нью-Йорку продовжать рости, хоча і не такими швидкими темпами, як це було під час буму 1996- 2006 років. Одним з ключових чинників для подальшого зростання, який відзначають професіонали, є хронічна нестача пропозиції на ринку.

Райони Нью-Йорка

Нью-Йорк розділений на п’ять основних районів (боро): Бронкс, Квінс, Стейтен-Айленд, Бруклін і Манхеттен.

Бронкс — найпівнічніший з п’яти районів Нью-Йорка. Розташований на північ від Манхеттена і Квінса, і на південь від округу Вестчестер, Бронкс є єдиним районом, який знаходиться, головним чином, на материку. Згідно з останнім переписом 2010 року населення Бронкса налічує 1,3 млн осіб (за деякими оцінками, в 2014 році населення району налічує вже понад 1,4 млн).

Хоча Бронкс є третім за густонаселених округом в США, близько чверті його площі не заселено. Незаселена територія включає кладовищі Вудлоун, парк Ван-Кортландт, парк Пелем-Бей, Нью-йоркський ботанічний сад і Бронкський Зоопарк. Ці території були навмисно захищені від забудови ще в 19 столітті, а міський розвиток поширювалася на північ і на схід від Манхеттена.

За даними порталу Trulia.com, середня ціна продажу в Бронко в третьому кварталі склала $ 370 000. У порівнянні з попереднім кварталом ціни зросли на 14%, або $ 45 500. У порівнянні з тим же періодом попереднього року ціни зросли на 5,7% . За останні 5 років ціни тут виросли на 17,5%.

Найбільш популярні райони в Бронксі — Рівердейл, Трогс-Шия, Ейджуотер-Парк, Уейксфілд, Джеромс-Парк, Паркчестер і Північний Рівердейл.

Стейтен-Айленд — найпівденніший район міста. Район відокремлений від решти частини міста Нью-йоркським затокою. Населення району налічує близько 470 000 чоловік. З 2000 року в районі значно зросла російська громад, зокрема, в кварталах Россвілл, Саудбіч і Грейт-Киллс.

Середня ціна продажу в Стейтен-Айленді в третьому кварталі 2014 року склала $ 384 500. Це являє собою збільшення на 9,9%, або $ 34 500, в порівнянні з попереднім кварталом і на 1,2% в порівнянні з попереднім роком. Ціни тут зросли на 4,1% за останні 5 років. Найбільш популярні райони в Стейтен-Айленді включають Арден-Хайтс, Теттенвілл, Грейт-Киллс, Донгал-Хіллс, Россвілл і Елтінгвілл.

Квінс розташований на сході міста і прилягає до Брукліну. Це найбільший за площею район Нью-Йорка. Населення Квінса налічує близько 2,3 млн осіб. Крім того, Квінс — ще і самий етнічно різноманітний район міста.

За останні 5 років ціни в цьому районі зросли на 17,5%. Зараз середня ціна становить $ 499 000. Найпопулярніші квартали — Джексон-Хайтс, Асторія, Кью-Гарденс, Бейсайд, Ріго-Парк і Ріджвуд.

Бруклін є найбільш густонаселеним з п’яти районів Нью-Йорка, з близько 2,6 мільйона чоловік. Він географічно примикає до Квінс в західній частині Лонг-Айленда. Розташований неподалік від Манхеттена, Бруклін за останні 15 років став залучати жителів міста, які працюють на Манхеттені, проте не можуть собі дозволити оренду або купівлю нерухомості на острові.

Останнім часом, за рахунок уповільнення зростання ринку Манхеттена, Бруклін почав стрімко набирати обертів, стаючи найбільш затребуваним після Манхеттена районом. Перспективи подальшого зростання цін, багато в чому, пов’язані з ринком Манхеттена, швидше за все, досить позитивні. За останні шість кварталів завдяки стрімкому зростанню населення ціни на нерухомість тут виросли майже в п’ять разів.

Бруклін став першим районом Нью-Йорка, відновленим після кризи. Середня ціна на всі види нерухомості піднялися на 4% в порівнянні з аналогічним періодом в 2013 році. Таким чином, рівень цін в третьому кварталі виявився на 8,8% вище пікових показників 2008 року.

Середня ціна продажу в Брукліні становить $ 676 000. Вартість нерухомості збільшилася на 5,1%, або $ 33 000, в порівнянні з попереднім кварталом і на 14,1% в порівнянні з попереднім роком. В цілому ціни тут виросли 42,3% за останні 5 років. Серед популярних кварталів Брукліна виділяються Бедфорт-Стайвесант, Бей-Рібдж, Форт Галмільтон, Шіпсхед-Бей, Парк-Слоуп, Іст-Флетбуша і Бушвіка.

Манхеттен

Манхеттен — історичне ядро ​​міста. Населення, за даними на 2012 рік, становить близько 1,6 млн осіб. У Манхеттені розташовані найвищі і найзнаменитіші хмарочоси міста, серед яких — Емпайр-стейт-білдінг, Крайслер-білдінг, будинок вулворт, Мет Лайф Тауер, Уолл-стріт, 40, Рокфеллеровській центр.

Географічно район являє собою острів, розташований неподалік від впадання річки Гудзон, що омиває його з заходу, в бухту Аппер-Нью-Йорк-Бей. Від материка, на якому розташований район Бронкс, на північному сході Манхеттен відділений рікою Гарлем, від острова Лонг-Айленд на сході і південному сході — протокою Іст-Рівер.

Середня ціна продажу на Манхеттені становить $ 225 000. в порівнянні з попереднім кварталом ціни зросли на 2,3%, або $ 5000, і на 25% в порівнянні з попереднім роком. За останні 5 років ціни виросли тільки на 3,3%.

Район ділиться на окремі частини: Даунтаун (або Лоуер-Манхеттен), Мідтаун, Верхній Іст-Сайд і Верхній Вест-Сайд.

Даунтаун знаходиться на півдні острова. Це комерційний центр Манхеттена, а також найбільш його популярна частина з точки зору туризму і комерції. Фінансовий центр сконцентрований навколо Чемберс-Стріт. Вона включає в себе Уолл-стріт і територію колишнього Всесвітнього торгового центру. На північ від навколо Чемберс-Стріт і Бруклінського моста і на південь від Канал-стріт знаходиться один з найстаріших кварталів Нью-Йорк Чайнатаун.

За даними на другий квартал 2014 року середня ціна продажу в Даунтаун склала $ 1 114 817. При цьому співвідношення пропозицій преміальної і низкобюджетной цінової категорії постійно скорочується на користь першої. Так у другому кварталі 3 з 5 об’єктів перебували в ціновій категорії вище $ 1,3 мл.

На даний момент Даунтаун — найбільш стрімко зростаючий ринок Нью-Йорка. Каталізатором зростання стали податкові преференції, які мають на меті стимулювати активність підприємців і девелоперів після трагедії 11 вересня 2001 року.

Мідтаун — це район найбільш знакових будівель міста, в тому числі Емпайр Стейт Білдінг, Крайслер-білдінг, штаб-квартира ООН, а також такі знамениті торгові та туристичні центри, як Рокфеллер-центр, Бродвей і Таймс-сквер. Середня ціна продажу в цій частині Манхеттена, зафіксована в другому кварталі 2014 року, склала $ 770 000.

Ще з початку XX століття Верхній Іст-Сайд називався «районом шовкових панчіх», так як вважався одним з найдорожчих в Нью-Йорку. Тут будували житло заможні американські промислові магнати ще з кінця XIX століття.

Також Верхній Іст-Сайд відомий великою кількістю музеїв. Найбільша концентрація їх доводиться на так звану «Музейна миля», відрізок 5-ої авеню від 82-ї до 104-ї вулиці. Там знаходяться знамениті Метрополітен і музей Гуггенхайма.

Верхній Вест-Сайд — район між Центральним парком і річкою Гудзон, обмежений 59-й і 110-ою вулицями. Як і Верхній Іст-Сайд, Верхній Вест-Сайд традиційно вважається місцем елітного житла, в якому проживають працівники комерційної сфери в Мідтауні і Даунтаун. Також Верхній Вест-Сайд є батьківщиною для багатьох знамемітих діячів культури.

Квартири в Верхньому Іст-Сайд і Верхньому Вест-Сайд стоять в середньому від $ 12 000 до $ 24 000 гривень за кв.м. У нижній частині Манхеттена — Челсі, Грінвіч-Віллідж, Sho і Tribeca, квартири, як правило, дорожче, і ціни за кв. м. знаходяться в діапазоні приблизно від $ 17 000 до $ 27 000.

У Верхньому і Нижньому Манхеттені великі квартири, як правило, коштують дорожче. Наприклад, в Верхньому Манхеттені, квартира площею 120 кв.м. коштує близько $ 15 000 за кв. м., тоді як квартира площею 175 кв. м. коштує в середньому $ 18 000 за кв. м. У Нижньому Манхеттені, квартира площею 120 кв.м. коштує близько $ 18 000 за кв.м. Вартість квартири площею 200 кв. м. складе приблизно $ 23 000 за кв.м.

Середня вартість оренди в Манхеттені виросла на 3,3% в червні 2014 по порівнянні з роком раніше, до $ 3300, відповідно до звіту Douglas Elliman Real Estate. За іншими даними брокерської компанії Citi Habitats, середня орендна плата досягла в цьому місяці $ 3470 — найвищий показник з 2002 року. Орендні ставки продовжують рости, засталяя багатьох жителів Манхеттена переселятися в інші райони міста.

Оренда розкішних апартаментів в Манхеттені, що знаходяться у верхній планці 10%, варто, в середньому, $ 8848 в місяць. Серед околиць Манхеттена максимальна вартість оренди — в Сохо і Трайбека, починаючи з середнього рівня в $ 2620 в місяць для студій і до $ 7906 за квартири з трьома спальнями.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *